审查工程期限的约定
1、工程期限包括计划开工日、实际开工日、计划完工日、实际完工日、计划竣工日和实际竣工日等的确认程序和时间限制是否明确。
2、工程有无阶段工期的要求;是否有工期顺延的情况,如何提出、确认;工期延误、延期竣工造成的责任承担。
3、施工合同的履行期限,分期形象进度和总履行期限都要写清楚,这涉及到工程形象进度款支付及工程款终结算时间,从而影响到支付工程款的时间价值(利息)及工期索赔,终影响到工程造价。
4、有无各种合同工期的定义、确认程序和时限,包括工程完工工期、总承包工程开工至整体竣工验收的工期、计划开工日、实际开工日、计划完工日、实际完工日、计划竣工日和实际竣工日。
房地产开发全流程
(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
1是否准确地反映了市场的需要
2认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。
(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步
1政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
2目前,在我国忽视可行性研究
(三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的步
1实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式
2开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目 手 册》。
(四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
1开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书
2房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。
3方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。
4确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。
5审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。
6以上步骤都由 城市规划行政管理部门 办理。
(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的步
1在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作。
2开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。
(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后重要的工作
1取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽
2开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案。
(七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
1 通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。
2在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。
(八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步
1国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才可以破土动工。
2在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单位。
3项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收,就不能投放到房地产市场。
(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步
1符合政府主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作。
2房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证。
(十)物业管理是房地产开发的后一步,是房地产开发的售后服务。
关于发包人与承包人:
1、发包方需要满足两方面内容:①主体资格,即建设相关手续是否齐全。例:建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。
2、承包方需要满足的内容有:①资质情况;②施工能力;③社会信誉;④财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标,应认真的分析和判断。
山东元鼎律师事务所
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