前一段青岛房产圈流行过一个买房鄙视链的段子，“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”，妥妥地将很多买房者的无奈情绪都表达了出来。
其实我想说这不只是段子，段子已变为现实。刚开始出现全款购房时大家还觉得怎么可能有那么多全款购房的，这种情况不会持续太久，但现实就是这么残酷，现在全款风已遍及主城区、西海岸、城阳，连即墨也开始流行，而且大多楼盘全款还能清盘！对于不少刚需置业者来说，别说是全款买房，就连掏出30%的首付，已经显得捉襟见肘，因此在这场“抢房”大战中，不少刚需置业者被全款付清的购房者给挤掉了。
那么青岛哪来这么多全款的，青岛房子到底被哪些人买走了？
接下来小编为大家详解：
一、拆迁户
2017年9月5日，山东省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅、省国土资源局下发了《关于公布2018年棚户区改造项目的通知》（鲁建住字〔2017〕20号），明确了全省2018年棚改任务。
据了解，2018年全省计划改造棚户区共计1249个项目、699704套。其中，青岛共有45个项目、35268套。
你是不是又替人家“拆迁户”兴奋了，好奇人家究竟能拿到多少钱？能分几套房子？
如果你只关心这些，那你还是赶紧挪挪你的共享单车把！别给人挡道了，因为人家要全款买房呢！
再来回顾一下这几年青岛的棚户区改造情况：
2018年第一批青岛棚户区改造项目清单公布，3.5万套
2017年青岛启动棚户区改造4.8万套(户)
2016青岛棚户区改造！年内改造6万户
房屋征收有货币补偿和异地房屋补偿两种方式，被征收人可自行选择，再来看看这些拆迁户都是怎么选择的：
2016年2月27日老四方片区启动了征收工作，片区内居民已经签订了征收协议，但九成以上的居民都选择了货币补偿。
2017年岛城启动棚户区改造4.8万套(户)，其中市南、市北、李沧三区1.7万套(户),其他区市3.1万套(户)。截至3月底,已签订征收补偿协议15110户,其中,货币化安置6274户,占已征收户数的42%。
2017年8月，市北区110个棚户区改造项目同时启动征收,共涉及居民1.29万户。评估价超2万/平。
由于没有官方完整的统计数据，但根据以往的数据显示，至少在50%左右。相当于16年有3万户，17年有2.4万户手握上百万现金的家庭，如果家里只有一套拆迁房，那么它必须再次购房，即使家里手里还有其他住房的，在目前国内这种投资渠道欠缺的情况下，再经历了16年青岛房价的暴涨教育，你猜他会拿上百万现金干什么？答案还是买房！
这是一个庞大的购房群体！假设以16年为例，2016年青岛新建商品住宅共成交169989套，有3万户手握上百万现金的拆迁家庭，即使他们全款购房，约占总购房比例的17.65%。假设其按首付50%比例购房，则将占总购房比例的35.3%。
这也是一个庞大的刚需购房群体！这真是刚需抢了刚需的房子啊！
二、外地购房者
再来看一下青岛的房子到底被哪些人买走了？，以下数据来自克而瑞青岛的7月大数据报告，通过报告我们发现外地购房者约占6.87%。看完此报告，发现排名中只有哈尔滨一个东北城市，我觉得外地购房者所占比例有可能更高，不是有句话吗，不只有三亚是东北的，西海岸（黄岛区）也是东北的(只是段子，无地域歧视的意思，有人来才有发展吗）！
2016年青岛新建商品住宅共成交169989套。按此比例计算外地人购房数量11678套，但请注意这是购房者所占比例，并不意味说外地人购房的数量占总量同样是6.87%。你看看购房者主要来自哪些地方：北京、上海、广州、天津。人家是跑青岛来降维打击（与降低一个维度的竞争者竞争，肯定是占优势的）来了。不要忽略外来购房者的购买力，全款你就受不了，一次性好几套呢？！
三、投资客
无法统计投资客所占比例及数量，只把部分操作手法供大家参考（不建议模仿），以开阔眼界。
房抵贷：
“全款付清”的购房者中，有不少选择“房抵贷”的方式，“一般来说，只要购房者自己名下有房，就可以将这套房子抵押给银行，从而贷到一笔钱。有些银行甚至接受这套房还没有还清按揭的情况（该套房贷在同一家银行办理），也会愿意做抵押，所以说门槛是比较低的。比如说一套100平的房子，市场评估价是2万元/㎡，抵押的时候按照6折来算，就可以贷到120万元。”也就是将手头的房子抵押给银行，再把贷来的钱用来凑齐全款，购买新房。这样既能通过一次性付款买到房子，又能使用银行杠杆。这是时下全款买房的其中一个秘诀。
虽然有明文规定通过“房抵贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，不能用于购房，但是因为监管难度大，银行也很难确定借款人到底拿着钱去做什么了。“以消费的名义贷出来，然后先把这个钱打到一个目标账户，比如自己的熟人或者亲戚，对方再把这笔钱返还给你，再拿着这笔钱去买房，就很难监管到了”。“房抵贷”是不少人给自己加杠杆的一种方式，理论上来说，抵押第一套房子，拿着钱去交首付买第二套房子，然后再抵押第二套房子买第三套，这是可以实现的，但是风险也很大。
其实不光房抵贷，消费贷、经营贷都被利用来炒房了（详见如下新闻）！
北京严查房抵贷,深圳消费贷也将刹车吗？
四、更名房（加价房）
在极短的时间里，转手就能赚几万、十几万甚至几十万，而且一般以纯现金、无票据的形式兑现
这种交易就是更名房（加价房）。
我们大概可以这样定义它：在网签合同前，一种优先拿到资格认购，找到下家赚取市场差价的短线投机行为。是没有实质签订购房合同、完成交易的。
那么问题来了,到底谁在操作更名房（加价房）？
1、内部员工：在一些小的或管理不严的房地产开发企业，内部中层及高层管理人员，几乎都有机会资格，他们可以通过个人的人脉网，也可以委托中介转售
2、全款购房者：部分着急回款的房地产开发企业，也默许全款购房者有更名房机会，全款购房者可以通过个人的人脉网或委托中介转售，只要后期你能找到接盘者，开发企业又没有损失，还便于项目早期快速回款。
3、中介：目前二手房行情并不好，部分中介转向一手房，以更名房或加价房维持生计
4、部分无良开发商：由于目前实际市场价高于目前政府限价、限签的价格，开发商上报的价格高于政府要求的网签价，政府又不给批预售许可，所以开发商自己玩起了更名房（加价房），就是开发商每次开盘都预留一部分房源，开盘后让中介以更名房或加价房的名义，在售楼处价格基础上加价几万或十几万出售，最后还是与售楼处签合同，根本不存在更名的情况，如果政府部门查处，就拿中介当垫背的（一句话钱不好挣啊）。
具体流程可以是这样:
内部员工、全款购房者、中介先交定金或全款，开发商的客户系统（一般是明源系统）里，会登记客户交定金的信息，找到买家后，需要更改客户信息，这时候只需走一个流程会签即可。如果是无良开发商自己，只要中介找到购买者，直接签合同就行，连这个过程也省了。
举个例子
某内部员工、全款购房者、中介在开发商处定下一套90平的房子，以10000元的价格拿下，短期内以接近市场价的13000元（或直接加价27万）卖给想要房子的人，购房者还是与开发商以10000元的价格签合同（仍在市场备案价以内），剩下的差价27万（3000*90=270000元）直接以纯现金、无票据的形式兑现。
下家就成为房屋的新买主，如此一来，一倒手27万元就出来了，是不是一本万利！
那些需要与开发商签合同，再向银行贷一大笔款，最后不得不持有房产4年后（签合同时是期房，交房一般得一年半，交房半年后才能办房产证，办完房产证后两年后才可以出售（两年限售））才可以出手的投资者，是不是弱爆了！真到4年后，还不知道那时是什么行情呢？
至此，青岛哪来这么多全款的，青岛房子到底被哪些人买走了？为大家一一揭秘。
总结：
如果以16年为例：
1、有3万户手握上百万现金的拆迁家庭，其购买力约占总购房比例的17.65%—35.3%。
2、外地购房者约占6.87%（按与克而瑞青岛的7月大数据统计相近考虑），按其人均购买1-2套考虑，其购买力约占总购房比例的6.87%—10.31%。
3、投资客比例不详
4、更名房（加价房）比例不详
也就是说假设一个楼盘开盘100套房子，拆迁家庭和外地购房者因其高首付或全款优先原则，合计占45.61%（按最多考虑），将占有45套左右，就剩55套左右，再碰到个别无良开发商弄个10-20套更名房（加价房），剩下35-45套房子，再经过大量的“全款付清”投资客扫货，留给那些真正有自住需求的购房者，尤其是首套房购买者还有多少机会呢？