和全国其他二线城市一样，青岛2016年下半年开始至现在走了一波大牛市，全域房价基本平均翻了一倍有余。目前，青岛主城区楼市趋稳，房价逐步回归理性。在这里，为了分析说明方便，按本地习惯将青岛市场分为三个圈层（注：不属于官方分区）：主城区——市南、市北、李沧、崂山；近城区——黄岛、高新区、城阳、即墨；远城区——胶州、平度、莱西、胶南（属于黄岛区，单列为了分析需要）。
青岛楼市量价齐升01
青岛楼市调控
青岛2016年下半年开始启动行情，到2017年3月，很多区域单价上涨3000-5000元/平米。在国家房住不炒的大政方针下，2017年3月15日，青岛开始进行楼市调控，出台限购政策。可与历史往期调控大不相同，此次调控却激发了越限越买的逆反心理，不断出现跳涨毁约、彻夜认筹、夜间开盘、秒光售罄、抢房大战、全款优先、高首付、地王、捆绑销售、茶水费、拒绝公积金贷款等变相突破怪相！
2017年3月30日出台新房、二手房限售2年政策，但仍旧无济于事，房价几乎是一天一个价的上涨节奏。
青岛楼市调控猛烈2017年5月，青岛出台限价政策，规定房价不得高于去年均价最高月份价格，对于涨幅明显过高且不接受价格指导的项目，房管部门可暂缓办理《商品房预售许可证》。 限购出台后，市场快速降温，二手房市场一直涨到2017年6月份趋于平稳。但到2017年12月份峰会消息落实后，青岛房价再次起飞！
2018年4月18日青岛限购再次升级，本地户籍最多购买2套房，原来可买3套，外地人有社保限购1套，新房二手房限售2年变5年。现在调控效果开始显现，青岛楼市已经趋稳！
限购，限贷，限价，限地价竞房价、加大土地供应、大力发展住房租赁、加大保障房供应等政策措施是之前楼市调控的主旋律！
青岛楼市供需两旺
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楼市供、需分析
1）、土地供应
2017年，青岛土地市场共计成交各类商住用地230宗，合12645.14亩，842万平米，土地出让金417亿元。与2016年相比，成交面积多出了347.03亩，成交金额大涨60%。
2018年1-6月，据锐理数据统计，青岛市土地招拍挂市场共供应商住用地117宗，面积7202.97亩；成交商住用地113宗，面积6926.3亩，总金额约271.38亿元，成交总金额同比去年增加428.3%。
2）、楼市去化
2017年，青岛新房成交188295套，比2016年下滑11.1%，成交面积2000万余平，其中，新建商品住宅成交151871套，比2016年同比下滑19.43%，成交面积近1700万平。
2018年1-6月，据网上房地产发布的统计数据，青岛新房成交88679套，成交面积970万平，其中，新建商品住宅成交70606套。与2017年上半年同比下降了10.4%，但成交面积却出现了7.3%的上涨。
青岛楼市供需分析3）、供需分析
通过以上数据分析，新建用地供应仍严重不足。并且住宅土地供应计划在缩减。去化周期缩短很快。截至去年12月，青岛的商品住宅去化周期是8.5个月，经过今年1-6月的去化，目前的去化周期应该只有四五个月或者更少。因为2017年土地供应高峰起步于下半年，11、12月占比近半，按照拿地最快半年入市的速度计算，预计供应加大最快在2018年第四季度才能出现。 期间又加之峰会导致房地产开发停工，延长了项目进程周期，这对新房供给量短期产生不小的影响。因此2018年房价仍有上涨的压力。
青岛土地供应总量计划在缩减。2017年12月，青岛国土局正式公布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，2017年为800公顷，2018年765公顷，2019年为765公顷，三年合计2330公顷，未来住宅用地供量趋于平稳。与2016年的1022公顷，2015年的1127公顷相比，2017、2018、2019的土地供给量相比之前两年是下降的。
青岛楼市预测
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2019年青岛楼市前瞻
2018年6月份青岛主城区进入天花板行情，虽然土地供应很少，在调控政策的影响下楼市进入调整期，存量房房价也理性回调。但总体房价依然坚挺！近城区及远城区是土地供应主力，目前处于供销两旺的情况，房价延续上涨行情。存在价格差的楼盘仍然一房难求。那么2018年下半年至2019年青岛楼市走势将会是怎样的呢？
1）、主城区，交易量持续下滑，二手房价格理性回归，但总体房价仍然坚挺。
地段好，承载主要社会资源，供地又少，是主要买房的选择。青岛的快速发展以及远景规划，对外地购房者产生了不小的吸引力。潍坊、淄博、济南、济宁、滨州、德州等地来青岛购房的人很多，在高达30%的外来人口购房者当中，潍坊就占到约7%，而主城区也将是他们的首选。
2）、近郊区，传统交易大户，供需两旺的市场行情还会延续，但逐步减弱
青岛的城镇化建设为这片区域带来了巨大发展，承担起了青岛未来发展重心的责任。也是近几年楼盘供应大户。开发商在此区域的竞争也异常激烈，一地难求不为过！房价上涨压力比较大，但随着土地供应节奏正常化，楼盘供应逐渐在增多，对房价上涨也形成了很好的对冲效应！利好与利空同存：
青岛楼市区域分析利好政策是一是城镇化进程没有停止，棚改仍在有序推进中；二是房价上涨预期没有被打破。
利空主要体现在一、银行资金面收紧，对开发商及购房者均形成压力；二是、开发商面临巨大资金压力，加速回笼资金是主基调。
开发商一方面融资处处受阻，一方面由于摊子之前铺的大（完全可以理解，土地就是开发商的生命线），面临偿债期的临近及业绩考量，从现在开始加速楼盘去化，加速回笼资金已形成共同面。绿城和万科相继爆出加速楼盘去化消息就是反应了这个事实。因此，久违的的降价促销有可能重新返回大众视野。房价震荡下行是大概率事件。并与参与摇号楼盘形成反差。由于备案价的限制，房价会形成不小的反差，参与摇号的楼盘仍然会火热，以高新区为例： 6月底，中欧国际城，世茂璀璨公园，新城云樾晓院，海尔珺玺四家公证摇号销售，销售火爆，接下来七月份，又将有好几家楼盘即将上市，预计鲁商，融创，领秀都会推出一大批房源进行摇号销售！
因此，不排除其他区市效仿推出摇号售房政策，如果推出摇号售房，将对广大购房者来说将是个大福音！因此，近城区总体房价会持续下行，并会在2019年上半年进入平稳状态！
房价过快上涨积累风险
3）、远城区，波动幅度将会最大
在限购政策影响需求外溢，棚改政策的刺激，加之市场炒作，2018年3月开始，远城区也跟随补涨，上演房价翻跟头大戏！这里要给胶州着更多笔墨。因为胶州着实表现抢眼。我之前专门做过胶州市场的文章，有兴趣的可以看我之前发过的文章。胶州经济发展很快，国家级项目接连落户胶州，再加上棚改及城镇化的进程，房价上涨迅猛，可谓青岛楼市的一匹黑马。
以忠观悦府为例，网上的价格显示， 2016年8月，高层均价才4700元/平米，到了2017年10月，涨到9000元/平米，再到2018年5月，高层又涨到1.3万/平米，两年时间，暴涨了近3倍！这种涨法着实吓人，怪不得国家对于三四五线城市的房价涨幅感到震怒！
青岛区域内将分化明显在目前房价水平下再去入市，恐怕风险颇大！一是国家棚改政策资金支持趋严；二是银行信贷资金收紧，严禁变相流入房地产，并且融资成本大幅增长；三是即使能接受成本上涨，但开发商的国内外发债、融资渠道受阻，很大一部分房企债务将集中在下半年到期，快速回笼资金恐怕力度最大的要从这一区域首先开始。这样的话，房价上涨得快，幅度过大，同样房价回调的也好越快，幅度也会很大，因为远城区缺少经济支撑，经济并没有同步调上涨；缺少人口支撑，买了房但不住，也租不出去，纯属炒房。但有一点是可以确定的，下跌也跌不回上涨时的起点了！其实，房价上涨对于当地有需求的居民来讲伤害还是蛮大的。房价随便的一涨，涨的房价又得多年才能挣回来！
4）、城市内部区域分化明显
未来两年，土地供给量没有明显的增加，主城区内很少有土地出让，所以未来我们依旧会看到，市内的房子只要有价差倒挂，都会受欢迎；近城区的平静会被摇号售房打破。只要存在价差倒挂楼盘，依然会呈现热销场面，没有套利空间的楼盘也好遭到冷落，市场总体表现不会有太大的波动；远城区的波动将会非常明显的。棚改补偿方式转变成实物补偿，缺少经济基本面，没有足够人口支撑，一旦没有了套利空间，市场必然进入下滑阶段，同一个城市内，开始出现内部分化。
未来买房建议
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买房建议
房价要跌了？太好了！等等再买，岂不是更划算！在此，小编也要给各位提个醒，如果你手中有大把的现金，能一次性付款买房，那么等等也是可以的。但如果是刚需贷款买房，等的后果也将迎来购买压力及成本的增加。
青岛银行房贷利率持续走高。首套房贷款利率在基准基础上上浮20%是常态，有的上浮30%；二套房不光要求首付提高，并且利率上浮得更多，达到40-60%；有的银行现在根本就不接受房贷业务了。接下来房贷利率上涨是大概率事件，购房成本会增加不少！
银行贷款买房算好账不光利率上涨，银行的审批也将越来越严格！现在会对申贷客户进行严格甄别，信用稍有瑕疵都可能会被拒贷。符合银行优质客户标准还不行，有时还需要被要求购买理财、定期存款等。
所以，对于刚需自住者要根据自身情况该买就买吧，先享受了美好生活再说；对于投资赚钱的来说，要根据自身财力选择合适的区域购买，可千万别加太高的杠杆，否则一旦调整期延长，小心被撅了；对于单纯炒房的来说，你们都是土豪，根据自己的喜好想在哪买就在哪买吧！
我本人对于未来5年、10年甚至更长时间楼市房价走势的判断是看涨的！