如果说到影响房价的因素，每个砖家都可能给你讲出一大堆系统理论（如下图）。
但对于普通购房者来说，没有时间和精力去研究人口、政策、经济等因素，而且普通购房者也不专业。但所谓大道至简！其实高一政治课中一堂课所学内容：供求关系，就可以完全解决以上问题。
高一政治课所学内容：
市场供求关系是指在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，它同时也是生产和消费之间的关系在市场上的反映。
一、供不应求：在这种情况下，需求大于供给，这时候市场就成了卖方市场，卖方处于有利的地位，价格就上升。
二、供大于求：在这种情况下，供给大于需求，这时候市场成了买方市场，买方处于主动地位，价格就下落。
决定房价最核心的因素肯定是供求关系，下面从供求关系上复盘一下这一轮青岛房价暴涨的原因，再分析一下未来青岛房价走势。
青岛房价暴涨原因分析
一、先来回顾一下现在看来青岛曾经十分良心的房价走势，也算是青岛房产投资有史以来的最大机会（2015年10月房价最低点，一年翻一倍的机会）
二、历史成因
2014年时青岛楼市库存全国第一， 总量为北京两倍
当时常住人口仅有八百多万的青岛，不到北京的一半，库存量却是北京的两倍多，此前青岛的旅游业品牌效应下，吸引不少投机者前来购置房产，导致房企在青岛的楼市开发过于激进，与高库存息息相关。在这样的基数下，青岛库存仍在以同比20%速度在攀升，说明去库存化已经很成问题。
2015年，青岛商品住宅整体存量达2057万方，去化周期为20个月。
三、变化由此开始（暴涨逻辑分析）
库存如此之高，政府自然不会坐视不管。库存高我就减少土地供应，没有土地哪来的新增库存。再回看青岛2013-2017上半年商住用地成交情况，2013上半年成交量最高，为491宗；而2014-2017上半年成交量逐年递减，2017年上半年成交量创新低，仅成交54宗，约为2016年上半年的一半。现在来看政府真心想做的事，没有完成不了的。
回看以上数据，从2014年库存高企之时，青岛政府已经从土地供应上着手，开始减少土地供应，开启去库存序幕。2015年在全国经济增速下行和高库存压力下，“去库存”是2015年和2016年全国楼市基调，降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上最牛的救援队都齐了。从14年到16年土地供应逐渐减少，但住宅成交却在逐渐走高。2016年青岛新房整体成交17万套，创青岛近五年新高。
暴涨的根本原因：其他热点城市的限购都是从16年9月份就开始了，青岛限购政策17年3月才姗姗来迟。
青岛比其他城市限购政策晚了将近6个月（详见上图），这6个月也正是青岛房价涨幅最猛的6个月！经查询相关数据这六个月青岛卖了9.4万套房子，平均每个月成交1.56万套。大家想象一下其他城市都限购了，投资客没法下手，青岛却不限购，投资客会往哪涌。如果青岛当时也限购，再阻挡外地投资客的同时，也会降低当地的购房需求，那么青岛目前库存至少在12个月以上，不会出现目前一房难求的现象，开发商自然也没底气去捂盘惜售，捆绑车位、装修。购房者自然不会排队买房买不到，必须找中介加价中介费才能买到房子！
青岛房价此轮暴涨中要说哪个区域涨幅最大，那无疑就是李沧区了。再来梳理一下李沧暴涨逻辑，李沧本身就是青岛刚需聚集地，成交量一直稳定在各区域成交排行中前三名。李沧区15年去化周期为各区市最低仅有11个月，然而李沧区15年新增土地只有1万平米，去化周期最短，然而没有新增房源，再赶上16年青岛成交大增，岂有不爆涨之道理！
备注：去化周期（存销比）=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值。
投资总结：
风起于青萍之末，此轮房价周期中最低点，也正是库存高企之时。正印证了投资中的铁律：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”。
青岛楼市库存及去化分析
7月底时，上海易居研究院报告显示，青岛楼市去化周期为8个月，但截止8月底，根据房天下监控了解， 青岛新房住宅库存量在88731套，1045.96万㎡，去化周期仅在7个月左右，仅一个月时间库存再次减少1个月，这也意味着市场仅需7个月的时间就能消化完这些库存。给大家一个专业的参考：其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。
今年4月5日，住建部、国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，将去库存周期分为四个档：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这也能从侧面印证目前青岛楼市的库存情况不容乐观！
但青岛新建商品住宅库存总量仍在减少，7月底时，同比减少15%。这些数据也说明未来青岛楼市不容乐观！
土地供应
说到供应必须从源头土地供应情况说起，没有地哪来的房子啊！2017年上半年青岛土地供应情况，2017年1月-6月青岛商住用地成交共计54宗，同比去年的102宗下跌47.06%；建设用地面积约155万平方米，同比下跌58.68%；规划建筑面积约281.84万平方米（请记住这个数据），同比下跌58.74%。
新房成交
根据青岛网上房产数据统计显示，2017年上半年青岛新房住宅成交82127套，同比增长9.2%；成交面积900.22万㎡，还记得上面数据，上半年供应土地规划的建筑面积是281.84万平方米，以每套房子100平米简化考虑，相当于上半年供应了2.8万套房子，却卖掉了8.2万套，库存又减少了5.4万套房子！简化来说每供应1套房子，但却卖掉了3套房子！上半年供求比相当于1:3。
看到以上这些，知道了为什么青岛3月开始在限购、限售、限价、限贷所构成的“四限”情况下，现在青岛房子仍一房难求了吧！
青岛未来房价走势分析
供应情况:
17年上半年的土地成交量创五年以来的新低，仅成交54宗，约为2016年上半年的一半。（开发商拿地后一般6-10个月左右具备开盘条件）
需求情况：8月青岛新房住宅网签12239套，环比7月仍在上涨，环比上涨9%，而且近期楼盘多是开盘当天清盘或者顶多三五天内快速清盘，少量剩余部分房源零星散售,而且全款优先选房情况仍较多.
青岛未来房价走势分析：考虑到目前青岛新房住宅库存量仅有88731套，1045.96万㎡，去化周期仅在7个月左右，结合17年上半年土地供应及住宅成交情况，在未来半年内，青岛大部分项目不会主动降价，个别库存紧张但销售较多地区仍有涨价压力，部分项目为冲刺业绩或资金紧张的开发商急于回笼资金，个别项目会有相应的折扣或降价的情况，但考虑目前青岛大多数银行贷款额度收紧，房贷业务放款排队时间较长，仍会以全款优先选房为主。
回到文章标题：房子仅够卖7个月，拿什么来降房价？
现在来看光靠限购政策只能是暂时压制目前房价上涨的势头，如果无法根本解决房子的供应问题，降房价又谈何容易！