熟悉相关法律法规，依法进行项目转让的操作
针对房地产项目转让，我国目前尚缺乏相关法律法规对其进行规范。但这并不意味着从事这一交易就无法可依。因为房地产项目转让主要的内容仍是土地使用权转让，主要审批手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续亦是以此为前提和依据的。法院审理项目转让纠纷中，确认建设项目交易手续是否完备，转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中个分突出的新问题。同时，项目公司的转让必然涉及公司股份的转让及工商登记等公司法方面的问题；如果是中外合作企业转让房地产项目还必须熟悉《中外合资企业法》或收购中外合资企业股权须经外资委审批程序。
房地产项目的收入、税金估算与资金筹措
一、经营收入测算
房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。
（一）制订房地产开发项目租售计划
房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。
1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。
2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。
3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。
（二）房地产开发项目租售收入的估算
租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。
1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。
2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。
二、税金估算
（一）经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念
经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。
2、具体估算
（1）营业税
对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。
营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率，目前我国的营业税税率是5%。
（2）城市维护建设税
城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。
城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。
（3）教育费附加
教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。
（二）土地使用税
土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。
年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（三）房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市政府确定。
房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
（四）企业所得税
企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：
所得税税额=应税所得额×税率
应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额
对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。
（五）土地增值税
1、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。
2、转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。
3、土地增值税的扣除项目
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额
扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。
但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。
如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。
如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。
（4）旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。
（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
5、土地增值税的免税规定
有以下情形之一者，免征土地增值税：
（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
（2）因国家建设需要征收的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-10,000=30,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
30,000÷10,000=300%
增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
（3）计算各档土地增值税税额：
a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为：
1,000×50%×30%=150万元
b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：
1,000×(100%-50%)×40%=200万元
c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为：
1,000×(200%-100%)×50%=500万元
d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：
[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元
(4)土地增值税总额：
150+200+500+600=1,450万元
例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-35,000=5,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判断土地增值税适用税率:
增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。
预告登记的法律效力
预告登记自载入不动产登记簿之时发生具有物权性质的效力，其主要包括以下内容：
（一）担保效力
预告登记的担保效力在于，通过限制让与人对其名下不动产物权的再处分行为，以确保以该不动产物权变动为内容的请求权之实现。但对限制效果——让与人的再处分行为无效——却存在不同的规范模式。
1.处分无效
为了保证预告登记人之请求权的实现，让与人不得处分业已存在预告登记的不动产物权。若让与人处分该物权，则其处分行为不仅相对于预告登记人来说是无效的，而且在当事人之间亦是无效的。这实质是禁止让与人的再处分。与此同时，亦必然导致不动产登记簿的冻结。因为不动产登记机关是不予受理基于无效法律行为的不动产物权变动之登记申请的。所以，这一模式虽然对于保护预告登记人这一个体之请求权的效果简单、直接，但是却以阻碍不动产交易为代价，又不失为拙劣的方法。
2.处分相对无效
处分相对无效是指：预告登记载入不动产登记簿后，让与人对其名下的不动产物权仍有权进行处分，但对预告登记人来说，该处分为相对的不生效力，且仅在其会侵害或妨害被担保的请求权时，该处分才不生效力。处分相对无效很好地兼顾了预告登记人之保护与处分行为当事人之权益的平衡：由于处分行为仅相对于预告登记人是不生效力的，但对其他人而言是有效的，那么当取得人基于有效的处分行为而申请取得物权登记时，不动产登记机关是应予办理的，其结果并未阻碍不动产之交易；与此同时，处分行为仅在其内容对被担保的请求权形成妨害时才不生效力。那么当第三人欲与让与人进行不动产交易时，其必须清楚为预告登记时之不动产登记簿状态，若嗣后的处分行为有损于该状态，则对预告登记人不生效力，于此情形，虽然预告登记并非意味着禁止对违反预告登记的处分行为进行登记，但是第三人不会与让与人实施对自己具有风险的处分行为，也就不会发生与之相对应的不动产物权变动登记，其效果如同保护预告登记人的不动产登记簿冻结一样。
甲将其房屋出卖给乙，双方在不动产登记机关办理了房屋所有权转让预告登记之登记。由于该登记的存在，第三人是不会仍打算去取得房屋所有权或他项权的，因为该行为会因其内容对乙的请求权之实现构成侵害或妨害而对乙是不生效力的。从而使甲的不动产登记簿出现如同冻结一样的静止状态。
若甲将其房屋抵押给乙，双方在不动产登记机关办理了设立房屋抵押权预告登记之登记。对于该登记的存在，则不会影响第三人取得该房屋所有权或他项权。第三人均可在此基础上做出明确的预期，以决定是否与登记名义人进行不动产交易。如第三人可接受具有抵押负担的房屋所有权，那么，其可以与甲达成房屋所有权买卖协议，并向不动产登记机关申办房屋所有权转移登记；如第三人可接受其抵押权之顺位次于乙的抵押权，那么，其可以与甲达成房屋抵押权设立协议，并向不动产登记机关申办房屋抵押权设立登记。显然，乙的设立房屋抵押权预告登记并未导致甲的不动产登记簿冻结。
如果取得人基于该处分行为已取得不动产物权，即其已登记在不动产登记簿之中，那么，预告登记人如何实现自己的？虽然取得人针对其他任何人来说，已完全有效地取得，但惟独不能针对预告登记人。对预告登记人来说，其请求权之债务人仍为不动产物权人，预告登记人得向该债务人请求履行变动登记义务。但由于取得人已登记在不动产登记簿之中，故取得人须同意为实现被保护之请求权所必要之登记。
甲将其房屋出卖给乙，并在不动产登记机关办理了房屋所有权转移预告登记之登记。其后，甲又将该房屋所有权售与丙，双方办理了房屋所有权转移登记。这时，对其他人而言，丙为该房屋的所有权人，但对乙而言，该房屋的所有权人仍为甲。乙得请求甲履行转移登记的义务，而丙作为不动产登记簿记载的所有权人，则负有做出登记同意的义务，于是，乙将被登记为房屋所有权人。如果存在被担保之请求权不存在的情形，那么丙可据此主张预告登记不存在，使其取得的房屋所有权得到保护。
通过对处分相对无效的分析，可以看到私法自治、物权效力等贯彻其中，充分体现了法律的体系性及其适用的经济性。所以，采取处分相对无效的规范模式是一项更合法理、更有效率的制度选择。
在我国，《物权法》第20条第1款第二句规定了预告登记的担保效力，即“预告登记后，未经预告登记的人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。显然，我国采取的是处分无效模式。在实施效果上，虽然其达到了保护预告登记人的目的，但存在增加交易成本、阻碍不动产交易之弊端。
甲将其房屋设定抵押于乙，并办理了设立房屋抵押权预告登记之登记。后因融资需要，甲欲再设抵押于丙。然而，依据《物权法》第20条规定，甲虽然属于该房屋的所有权人，但其设立抵押的行为须经乙的同意，否则其行为无效。这不仅有违私法自治原则，而且增加甲、丙间设立抵押权的交易成本。若乙不同意，甲则不能设立抵押于丙，其融资目的亦不能实现，从而限制了社会经济活动。该条规定实质是排除了同一不动产可并存数项物权的适用，不利于实现“物”的经济价值化。所以，我国应采取更为合理的处分相对无效模式，这样，下述之顺位效力亦能成为预告登记效力之内容。
另外，对于担保效力能否及于以强制执行、或通过破产管理人而为的处分？一些国家或地区则有不同的规定：德国明确“以强制执行或者假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分”，如可能损害或妨害请求权时，为无效（《德国民法典》第883条第2款第二句）。我国台湾地区则规定“预告登记，对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力”（“土地法”第79条之一第三项）。但我国的《物权法》对此未有规定。从预告登记的目的而言，是担保请求权之实现——于将来取得不动产物权。那么，作为预告登记人，其内心对预告登记产生能够消除请求权实现不能之风险的预期是值得法律保护的。这种风险不仅包括让与人的处分行为，而且包括以强制执行、及通过破产管理人而为的处分，因为这一非法律行为性质的处分同样会使请求权实现不能。所以，应当对担保效力及于以强制执行、或通过破产管理人而为的处分予以规定。
在我国，征收应具有排除预告登记的效力。征收作为一种特殊的财产取得方式，是政府为了公共利益需要而强制取得私有财产的行政行为，财产取得人为特定的主体——政府。这是与以强制执行、或通过破产管理人而为之处分的本质区别。但预告登记人可根据其于将来实现的不动产物权性质，对该不动产征收款主张。当然登记名义人亦可对此提出抗辩，如预告登记因请求权不存在而不存在。
山东元鼎律师事务所
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